¿Vendiste un terreno y te dijeron que el notario te va a retener una lanota? Tranquilo: el ISR por venta de terreno se paga sobre la ganancia, no sobre el precio total, y la tasa efectiva casi nunca es la que te imaginas. La buena noticia es que existen deducciones que la mayoría de los vendedores no aplica bien y que pueden bajarte el pago decenas de miles de pesos. Aquí va el cálculo completo, sin choro.
En este artículo7 secciones
Qué es el ISR por venta de terreno y quién lo paga
Cuando vendes un inmueble en México estás haciendo lo que la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) llama una enajenación de bienes, regulada en los artículos 119 al 128. El que paga el ISR es el vendedor, no el comprador. Al comprador le toca un impuesto distinto: el ISAI o Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, que va del 2% al 5% según el municipio.
Y aquí está la confusión más común: el impuesto no se calcula sobre los pesos que recibiste. Si compraste un terreno en 800,000 pesos y lo vendes en 2,500,000, el ISR se mueve sobre esa diferencia… y a esa diferencia todavía se le restan varias cosas antes de aplicar la tarifa.
¿Un terreno se puede exentar como la casa habitación?
Aquí es donde mucha gente se lleva el susto. El artículo 93, fracción XIX de la LISR exenta la venta de casa habitación hasta por 700,000 UDIS (alrededor de 6 millones de pesos; el valor exacto de la UDI lo publica Banco de México todos los días). Pero un terreno baldío no es casa habitación, así que esa exención no le aplica.
El terreno sí entra en la exención en un solo escenario: cuando se vende junto con la casa y su superficie no excede de tres veces el área cubierta por las construcciones. Ejemplo claro: casa de 100 m² de construcción sobre terreno de 600 m². Sólo 300 m² de terreno van exentos; los otros 300 m² pagan ISR de forma proporcional.
- Debes acreditar que ahí viviste (credencial de elector, estados de cuenta bancarios o recibos de luz, agua o teléfono a tu nombre).
- La exención sólo se puede usar una vez cada tres años.
- El notario está obligado a informar la operación al SAT, aunque salga exenta.
Qué puedes deducir para bajar la ganancia
El artículo 121 de la LISR permite restar del precio de venta las siguientes deducciones autorizadas, y todas conviene tenerlas documentadas:
- El costo comprobado de adquisición actualizado (lo que pagaste por el terreno, según escritura).
- Inversiones en construcciones y mejoras, siempre con factura o CFDI a tu nombre. Las bardas, el relleno y la nivelación cuentan si están comprobadas.
- Gastos notariales, impuestos y derechos que pagaste al comprar (incluido el ISAI que en su momento cubriste).
- Comisiones y mediaciones pagadas al agente inmobiliario, con factura.
- Avalúos practicados por perito autorizado.
Dato clave para terrenos: las construcciones se deprecian 3% por cada año transcurrido, pero el terreno no se deprecia. Su costo se actualiza íntegro por el INPC, desde el mes en que lo compraste hasta el mes inmediato anterior al de la venta. Eso juega a tu favor.
¿Y si perdiste la escritura o no tienes cómo comprobar lo que pagaste? El artículo 124 lo resuelve, pero caro: se considera como costo apenas el 10% del monto de la enajenación. Traducido, pagarías impuesto sobre el 90% de la venta.
El cálculo paso a paso, con números reales
Imagina un terreno comprado en enero de 2015 por 800,000 pesos y vendido en agosto de 2026 por 2,500,000 pesos:
- Costo actualizado por INPC (factor aproximado 1.63): 1,304,000 pesos.
- Gastos notariales de la compra, actualizados: 65,000 pesos.
- Comisión inmobiliaria del 6% más IVA: 150,000 pesos.
- Avalúo: 8,000 pesos.
- Total de deducciones: 1,527,000 pesos.
Ganancia = 2,500,000 − 1,527,000 = 973,000 pesos. Ahora viene el mecanismo del artículo 126: esa ganancia se divide entre los años transcurridos entre compra y venta, con un tope de 20 años. Son 11 años, así que 973,000 ÷ 11 = 88,454 pesos. A esa cantidad se le aplica la tarifa anual del artículo 152 y sale un impuesto de unos 7,517 pesos, es decir, una tasa efectiva de 8.5%. Esa tasa se aplica a la ganancia completa: 8.5% de 973,000 da un pago provisional cercano a 82,700 pesos.
Sin dividir entre años, el mismo caso pagaría muchísimo más. Por eso conviene revisar el cálculo del notario en lugar de firmar a ciegas. Las cifras son ilustrativas: la tarifa y el INPC se actualizan cada año.
Cuándo, dónde y cómo se paga
El notario público es el responsable de calcular, retener y enterar el impuesto dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Te debe entregar el comprobante de esa retención: guárdalo, lo vas a necesitar.
Además del ISR federal, revisa el impuesto cedular estatal: el artículo 43 de la Ley del IVA permite a las entidades federativas cobrar entre 2% y 5% adicional sobre la ganancia. Estados como Guanajuato, Querétaro o Chihuahua lo aplican; la Ciudad de México, no.
Finalmente, la operación no termina en la notaría. En abril del año siguiente debes presentar tu declaración anual acumulando la ganancia, acreditando lo que ya te retuvieron. Es muy frecuente que ahí salga saldo a favor y el SAT te devuelva dinero, sobre todo si tuviste pocos ingresos ese año.
Errores que salen carísimos
- Declarar en escritura un precio menor al real para pagar menos. Cuando vendas después, tu costo comprobado será ese número inflado a la baja y pagarás el doble.
- No guardar la escritura de compra ni las facturas de mejoras. Sin papeles, sólo deduces el 10%.
- Pagar comisiones en efectivo y sin factura. No son deducibles.
- Creer que un terreno heredado no paga. Sí paga: se toma el costo y la fecha de adquisición del autor de la sucesión o del donante.
- Tener el RFC suspendido o sin domicilio válido, lo que traba la devolución del saldo a favor.
Conclusión
El ISR por venta de terreno no es un porcentaje fijo ni un castigo: es un cálculo sobre la ganancia real y, con la documentación en la mano, se puede reducir de forma perfectamente legal. Reúne escrituras, facturas y avalúos antes de sentarte con el notario, y compara su cálculo con el tuyo. ¿Ya tienes localizada la escritura con la que compraste tu terreno o vas a deducir sólo el 10%?
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Publicado por Créditos Latam · Última revisión: 20 de agosto de 2026
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